Der Gutachter muss noch nicht einmal – im Falle eines so genannten Typengutachtens – eine vergleichbare Wohnung besichtigt haben.
Grundsätzlich können Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel oder mit mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. Nach der Entscheidung des BGH ist nur „ein mit Gründen versehenes Gutachten“ erforderlich. Es reiche aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne. Dem Mieter müsse es möglich sein, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige müsse eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Dazu sei eine vorherige Besichtigung der Wohnung nicht notwendig. Die erforderlichen Informationen zu der konkreten Mieterwohnung könne der Gutachter auch auf anderem Wege erhalten haben, zum Beispiel direkt vom Vermieter.
Nach diesem Urteil bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen. Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind. Es kommt darauf an, welche Angaben das Gutachten enthält, nicht aber, wie der Sachverständige die Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Letzteres ist zwar bedeutsam, um die Qualität des Gutachtens zu beurteilen, nicht aber für die formelle Wirksamkeit der geforderten Mieterhöhung.
BGH, 11.7.2018, BGH VIII ZR 190/17