Im zugrundeliegenden Fall hatte die Mieterin nach fristgerechter Kündigung die Wohnung Ende Dezember 2014 an den Vermieter zurückgegeben. Im Oktober 2015 wurde ihr eine Klage zugestellt, mit der der Vermieter Schadenersatz in Höhe von rund 16.000 Euro wegen an der Wohnung eingetretener Schäden forderte. Die Mieterin verwies auf die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wonach die Ansprüche spätestens mit Ablauf des 30.06.2015 verjährt gewesen seien. Der Vermieter berief sich seinerseits auf eine Bestimmung, die in dem von ihm verwendeten Formularmietvertrag enthalten war. Demnach würden Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache – ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen – erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.
Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die gesetzlich vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam sei. Die im verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwere den Eintritt der Verjährung der in § 548 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Frist von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellten bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB. Die Klage wurde abgewiesen.
BGH, 8.11.2017, Az. VIII ZR 13/17