Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde: Vermieter und Mieter stritten sich um die Frage, ob die Schönheitsreparaturklausel in einem Gewerberaummietvertrag wirksam war. Nach der Klausel war der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, „von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“. Der Mieter war der Ansicht, diese Klausel ist unbestimmt und bekam Recht. Nach Ansicht des Gerichts ist die Schönheitsreparaturklausel
unwirksam. In der Rechtsprechung für Wohnraummietverträge sei geklärt, dass eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, gegen das Klarheitsgebot des § 305c BGB verstoße. Denn der Begriff „Ausführungsart“ sei mehrdeutig. Er könne sich auf die Grundausstattung, die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Dies gelte auch dann, wenn das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen gelten soll.
Für die Geschäftsraummiete gelte nach Auffassung des OLG nichts anderes. Die Unwirksamkeit der Klausel ergebe sich aus § 307 BGB. Der Mieter von Geschäftsräumen sei in noch stärkerem Maße als der Wohnungsmieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann. Denn die Ausgestaltung der Räume sei oft Teil des Geschäftskonzepts.
OLG Brandenburg, 6.12.2022, Az. 3 U 132/21